Op vrijdag 25 november heeft de PvdA Castricum een bijeenkomst georganiseerd Versnellen van de sociale woningbouw
met als sprekers: Songul Mutluer (Tweede Kamerlid PvdA, ex-wethouder Zaanstad), Harry Platte, directeur bestuurder Parteon en Krista Walter, directeur bestuurder Kennemer Wonen
Hier werd het volgende filmpje gepresenteerd: versnellen van de sociale woningbouw in Castricum
Het uitgebreide verslag van deze bijeenkomst treft u hier aan:
Verslag van de bijeenkomst in november
“Het versnellen van de sociale woningbouw”
Hoe krijgt Castricum snel meer betaalbare woningen?
Tweede Kamerlid Songul Mutluer had daar concrete adviezen over op een bijeenkomst eind november in Huis van Hilde in Castricum: Stuur actief op dat doel en breek desnoods lopende gesprekken met projectontwikkelaars open
.
Mutluer (voormalig wethouder woningbouw in Zaandam), was voor de bijeenkomst uitgenodigd samen met corporatiebestuurders Krista Walter van Kennemer Wonen en Harry Platte van Parteon uit Zaandam. De PvdA Castricum wil haast maken met de bouw van meer betaalbare huurwoningen. De afgelopen jaren is wel gebouwd in Castricum, maar dat waren in hoofdzaak dure koopwoningen. Het aandeel van sociale huur in het totale woningbestand is gedaald naar slechts 18%. Het nieuwe college heeft afgesproken om bij nieuwbouw voortaan 30% sociale huur en 10% sociale koop als doel op te leggen aan projectontwikkelaars. Maar dat nieuwe beleid komt moeizaam van de grond. Vandaar dat de PvdA de bijeenkomst in Huis van Hilde organiseerde met de centrale vraag: hoe versnellen we de woningbouw?
Voor Songul Mutluer in 2022 kamerlid werd, was ze vier jaar wethouder wonen en bouwen in Zaanstad. Ze heeft zich daar buitengewoon ingespannen om betaalbare woningen te bouwen. De teller staat nu op 16.000 nieuwbouwwoningen, waarvan de helft betaalbaar.
Songul startte in 2018: “Het was een gekke periode. Er was niet veel gebeurd als gevolg van de crisis. Er werden wel dure woningen gebouwd. Het eerste wat ik moest doen, was zorgen voor meer betaalbare woningen en het was best lastig onderhandelen met de VVD in het college. Uiteindelijk kwamen we op 1000 woningen per jaar, waarvan 300 sociale woningen en 100 betaalbare koop. Het was voor mij ingewikkeld. De VVD weigerde om een percentage op te laten nemen in het coalitieakkoord. Ik zou aan raadsleden de volgende suggestie doen: laat een stoplichtennota maken. Ik heb dat in Zaanstad laten doen, ik bracht in beeld welke projecten er in de organisatie gaande waren. De ene kleurden wij groen, daar kon ik als wethouder nog op interveniëren, de andere oranje, dat kon nog net, met enige risico, want de onderhandelingen waren best ver, de rode projecten, daar mocht ik niet aankomen.”
De stoplichtennota van Mutluer maakte duidelijk dat zonder ingrijpen het doel niet gehaald zou kunnen worden. Mutluer: “Ik had mijn bewijs en onderbouwing voor de VVD dat, als ik aan onze afspraken in het coalitieakkoord moest voldoen we daarop moesten sturen, want we hadden een afspraak met elkaar gemaakt. Bij nieuwbouw vroegen we 30%, soms meer, soms minder. Anderzijds hebben we zelfs contracten opengebroken. Een project naast het stadhuis met 0 % sociale woningen is uiteindelijk veranderd in 27 % door het toevoegen van extra sociale huurwoningen.”
Mutluer slaagde er als wethouder ook in meer middenhuurwoningen te laten bouwen. “Al voordat Hugo de Jonge het over een liberalisatiegrens had, hebben wij in Zaanstad afgesproken dat die middeldure huur tussen de € 730-1000 euro moest zijn. Ook dat hadden wij getackeld. Je ziet dat je als wethouder, als je je raad meekrijgt, kan sturen op betaalbaar bouwen.”
Toen Mutluer afscheid nam als wethouder waren er uiteindelijk plannen ingediend voor 16.000 woningen waarbij 9000 hard toegezegd, “dus die worden gewoon gebouwd, waarvan 4500 sociale huur bijna 1100 middelhuur en 1000 betaalbare koop. Het is ons gelukt om te sturen.”
Ze geeft aan dat de sociale koop belangrijk was voor jongeren. “Ik sprak een lerares van 30, die woonde nog op 9 vierkante meter bij haar ouders. Zij had een baan maar zij kon geen betaalbare koopwoning in Zaanstad krijgen. Voor sociale huur kwam zij niet in aanmerking. Zij kreeg van de bank 160.000 hypotheek. Nou probeer daar maar eens een koopwoning voor te vinden. Daar hebben we de betaalbare koopwoning Zaanstad voor ontwikkeld.”
Het werd een speciale constructie waarmee ze de landelijke media haalde. De koopwoningen werden betaalbaar gehouden omdat de grond en een deel van de stenen eigendom bleef van de gemeente voor van tien jaar. “Voor een woning tussen 2 tot 1,5 ton moest je een lening nemen van 1 ton. Na 10 jaar kon je het weer overnemen. We hebben de grenzen van de wet opgezocht ook voor wat betreft de voorrang voor inwoners van Zaanstad.”
Een andere kwestie die ze opspeelde was het bewust kijken naar de woonbehoefte van jongeren en ouderen. “Soms vergeet je door de aantallen voor wie je wil bouwen. Ik wilde me heel erg inzetten voor betaalbare woningen voor jongeren, we hebben kleinere jongerenwoningen voor 700 euro laten bouwen. Ook als wethouder ouderenbeleid, wist ik dat veel ouderen die in grote woningen zaten, wel kleiner wilden wonen. Maar met wel twee slaapkamers want ‘ik wil wel logés kunnen krijgen’. Daar zijn we ook op gaan sturen. Ik heb in Zaanstad per gebied de behoefte voor seniorenwoningen in beeld gebracht in elk gebied. Huisvesting dicht bij voorzieningen was belangrijk. Op basis van het beeld van het gebied hebben wij concrete afspraken gemaakt ook met onze ambtelijke organisatie. Als er een ontwikkelaar komt voor gebied X dan gaan we kijken hoeveel seniorenwoningen of zorgwoningen we kunnen bouwen.”
Er kwam ook een verhuisregeling voor ouderen. “Samen met de woningbouwstichting (Harry Platte) vonden wij het belangrijk de 65 plus regeling in het leven te roepen. Deze hield in dat ouderen, die gingen verhuizen 1000 euro verhuiskosten kregen en hun huur mochten behouden. Voor deze afspraak heb je je partners nodig.”
De hoge bouwkosten van tegenwoordig zijn een groeiend probleem. Mutluer waarschuwt daarom voor een teveel aan eisen: ” De woning moet betaalbaar zijn, duurzaam zijn, groot zijn, cultuurhistorie was belangrijk. De corporaties zeiden allemaal mooi en aardig maar we redden het niet meer, omdat de bouwkosten steeds meer stijgen, dus daarvoor moet hulp komen. Ik zie ook dat het steeds ingewikkelder wordt, ook voor ontwikkelaars, om betaalbare woningen neer te zetten, omdat de bouwkosten stijgen. Ik zie dat de woningen steeds kleiner worden, dat vind ik geen goede ontwikkeling. We bouwen sociale huur woningen met een vloeroppervlakte tussen 30 en 50 vierkante meter. Dat zijn geen gezinswoningen. Als we ons alleen maar gaan focussen op kleine woningen dan kunnen gezinnen, die in oude woningen zitten met hoge energierekening niet doorstromen.”
Versnellen door samenwerking
Krista Walter is sinds 2 jaar directeur bestuurder van Kennemer Wonen (KW). De organisatie heeft 10.500 woningen in Alkmaar, Bergen, Uitgeest, Heiloo en Castricum in beheer. Volgens Krista is samenwerken met gemeenten het belangrijkste speerpunt voor het bereiken van meer en sneller sociale woningbouw. Walter geeft aan tevreden te zijn met Ik het contact met de vijf gemeenten en met het bestuurlijk niveau van de Raad. “Recent hebben we een excursie georganiseerd voor de Raad en we hebben een rondetafelgesprek gehouden met de wethouders van de BUCH-gemeentes over het versnellen en vergroten van het aandeel sociale woningbouw. Het vergroten van het aandeel sociaal is superbelangrijk en dan gaat het over locaties, locaties, locaties. We spreken de colleges in Castricum, Uitgeest en Bergen over flexwoningen. Praten en masseren is een belangrijk deel van mijn werk. Maar we moeten wel snel van papier naar de bouwput naar de sleutels. En daartussen is veel werk te verzetten. Ook daarin is samenwerken belangrijk.”
Op dit moment kent Kennemer Wonen 19.000 actief woningzoekenden. Op elke vrijgekomen woning komen gemiddeld 250 reacties. De gemiddelde wachttijd is 8-9 jaar.
Landelijk lopen er een aantal projecten vanuit de brancheorganisatie Aedes en het Rijksvastgoedbedrijf. Vanuit de gemeente Alkmaar en de BUCH gemeenten is ingeschreven op 1000 woningen en Kennemer Wonen W is op goede manier met deze gemeenten hierover in gesprek. Nieuw is dat Kennemer Wonen ook in de middenhuur actief wil worden. Volgens Krista Walter is dit een moeilijke markt omdat beleggers en ontwikkelaars zich terugtrekken of vertragen vanwege inflatie, stijgende kosten en stijgende rente.
Voor Kennemer Wonen “is dit een kans om ontwikkelaars te helpen omdat Kennemer Wonen én sociale huur én beperkt middenhuur willen uitnemen, zodat ontwikkelaars toch kunnen starten. Wel heeft Kennemer Wonen een beperkt vermogen; we kunnen voor 150 woningen in de middenhuur iets doen.”
Krista Walter zegt trots te zijn op het hoge aandeel verduurzaamde woningen bij Kennemer Wonen. Van de 10.500 woningen is 87 % aangesloten op zonnepanelen en is de energie-index gemiddeld level A. “Voor onze huurders en uw inwoners vooral in deze tijd hartstikke mooi. Tegelijkertijd gaan Kennemer Wonen door met isoleren, de komende periode van 5 jaar en daarna ook. Nieuwbouw doet Kennemer Wonen gasloos en in de verduurzaming werkt Kennemer Wonen samen met 8 corporaties om te kijken naar bepaalde typen woningen; welke aanpak kiezen we, zodat de bouwkosten goedkoper worden. Met aannemers worden, zelfs in deze tijd afspraken gemaakt, zodat de bouwkosten op termijn goedkoper worden. Dit komt samen in de Noord-Hollandse Duurzaamheidscoalitie (NHDC) en Kennemer Wonen is daar één van de partijen.”
Krista Walter geeft aan dat de corporatie de huren niet verhoogt voor de huidige bewoners na de verduurzaaming. “Ook dat helpt bij de betaalbaarheid.”
Bewust wordt ook geïnvesteerd in leefbaarheid. Krista Walter: “Steeds meer ouderen willen langer zelfstandig thuis wonen. Er zijn steeds meer mensen met meervoudige problematiek in de wijken, dat geeft meer druk op de leefbaarheid in de wijk en dat vraagt voor ons nog meer attentie in de wijken. We zetten de komende jaren daar extra middelen in en zorgen voor extra ruimte en aandacht voor ontmoeting in de wijk. En dat moeten we samen met onze netwerkpartners doen.”
Een groot knelpunt is volgens Walter de samenwerking in de Buch. “Vier gemeenteraden, vier colleges maar een ambtelijk apparaat en beperkte ambtelijke capaciteit. We zien heel veel inhuur. We zijn met projecten bezig, waarbij we al met de zesde of zevende projectleider bezig zijn. Dat is een punt dat we kunnen adresseren aan de BUCH-gemeenten en waar jullie als politici ook echt iets in kunnen doen. Ander belangrijk punt is dat jullie naast ervoor zorgen dat er in de woonvisie zoveel sociaal moet komen ook zorgen dat partijen niet tegen elkaar worden uitgespeeld. Partijen stappen soms naar de gemeenten en zeggen tegen de wethouder: “We komen er niet uit met de exploitatie, we komen er niet uit met de corporatie”. En dan komt de wethouder bij ons om te zeggen: “Ik hoor dat jullie niet kunnen of willen”. Dat is echt onzin, wij willen en wij kunnen. Het is aan de wethouder en aan de ambtelijke top om te zeggen we gaan om de tafel te gaan met de ontwikkelaar, de gemeente en de corporatie en zeggen “boeken open”. En mochten we aan het eind er niet financieel uitkomen dan kunnen we altijd kijken of partijen water bij de wijn kunnen doen. Maar laat je niet tegen elkaar uitspelen. Als laatste knelpunt: Traagheid in procedures. Daar spreken ze ook landelijk over. Als het gaat om inspraak, zoveel mogelijk proberen te clusteren. En als we met elkaar route hebben gekozen dan vragen we ook standvastigheid.”
Krista sloot af met een oproep: “Ik ben supertrots op mijn eigen mensen, hoe hard er gewerkt wordt en ook wat we hebben bereikt. Als Kennemer Wonen kunnen en willen we echt. We willen heel graag in Alkmaar en de BUCH ontwikkelen maar we moeten samen onze kansen pakken. De gemeenteraad en de wethouders zitten mede aan het stuur bij de programmering. U kunt ervoor zorgen dat de corporatie sociale huur bouwt en dat doen wij heel graag.”
Harry Platte vertelt op de bijeenkomst dat woningbouw ook kan versnellen door meer modulair te bouwen op een moderne aantrekkelijke manier. De bouw kan sneller, goedkoper en is niet eenvormig of lelijk. Zijn corporatie Panteon en zeven andere corporaties hebben afspraken gemaakt met zes grote bouwondernemers die actief samenwerken om een snelle stroom van nieuwbouwprojecten op te zetten. Platte: “Een van de manieren om snelheid te maken is het innoveren van de bouwketen. We zochten naar een groep van 5-6 ondernemers, die zeer verschillend en aanvullend zijn. Er zitten grote bouwers bij die al jaren conceptueel en modulair bouwen. Er zitten twee startups bij, die de grootste mond hebben maar nog niks gebouwd hebben, maar met waanzinnig frisse ideeën komen. Alle zes gaan ze met elkaar steeds beter samenwerken.”
De groep wil ook intensief samenwerken met gemeenten en de procedures daar innoveren. “Zaanstad is de eerste gemeente, die zegt wij doen mee en gaan daarin investeren. Ik denk dat we in de samenwerking capaciteitsproblemen bij gemeenten oplossen. Vraag je af welke zaken je kan meenemen in het productieproces in de fabriek. Laat een onafhankelijk bureau dit controleren en dan komt er een stempel op en dan hoeven gemeenteambtenaren alleen maar te kijken of het klopt het en dan weer verder. Een tweede aspect pakken we landelijk op met het Rijksvastgoedbedrijf, BZK en de gemeente Zaanstad; welke ruimtelijke ordeningsaspecten moet je helemaal aan de voorkant al weten, zodat je die mee kan nemen in de afweging welke route je kiest. We hebben een bouwrechtgeleerde Arjan Bregman en een dwarsdenker Friso de Zeeuw samen in een hok gestopt. Zij kwamen eruit met een mengpaneel met 18 schuifjes met eisen waaraan een plan moet voldoen en dan bespreek je dan aan de voorkant al met elkaar. Als je het aan de voorkant kunt vangen en oppakken in je productieproces, dan maak je snelheid en kan je doorgaan met bouwen.”
“Naast de vraagbundeling, de producenten en de gemeenten zijn we er nog niet. De vierde stap zijn de bewoners. Want dit landje is vol, we willen allemaal een woning tot het bij jou in de buurt komt in je eigen achtertuin. We moeten, als we snelheid willen maken, ook dat participatieproces voorspelbaarder maken. Dat kan alleen maar als je mensen aan de voorkant daarbij betrekt. We moeten het in deze volgorde gaan doen. We moeten weten welke producten heb ik, hoe kan ik ze maken, kan de gemeente meedoen. En past het binnen de omgevingswet, als die een keer komt. :
Platte geeft aan met de Bouwstroom te mikken op flexwoningen neerzetten “De woning van de toekomst is de flexwoning, die je een of twee keer kan verplaatsen. Iedereen zei tegen mij dit gaat je nooit lukken want het is heel kwetsbaar. In juli 2022 zijn we met producenten begonnen en in november 2022 waren er al 20 projecten in voorbereiding waarin samen 1150 woningen zitten. De komende 6 maanden komen er 30 projecten bij. Dan zitten er bij elkaar 4000 woningen in die bouwstroom”.
José Smits
