Al sinds 2014 heeft de gemeenteraad uitgesproken dat er meer betaalbare woningen beschikbaar moeten komen. In heel Castricum is slechts 16% van de totale woningvoorraad in de sociale huursector. Het is geen wonder dat de wachttijd voor een sociale huurwoning inmiddels 9 jaar is. Een ander probleem is dat starters ook amper meer kans maken op een betaalbare koopwoning.
De gemeenteraad wil al heel lang dat er meer betaalbare woningen bijkomen. In het raadsprogramma 2014-2018 werd al afgesproken dat in komende bouwprojecten minimaal 30 % sociale woningbouw moet zijn. Dat werd herhaald in de regionale woonvisie 2020-2025 en ook in breed ondersteunde motie vorig jaar. De beloften worden tot nu toe niet gehaald, blijkt uit onderzoek van Aad Nijmeijer, sinds maart 2022 commissielid.
Hij heet nauwgezet onderzocht wat het aandeel van sociale huur, sociale koop, middenhuur en vrijesector woningen waren in elk project dat is gerealiseerd of in realisatiefase is. In de periode 2014 tot en met 2021 heeft hij vastgesteld dat er slechts 10% sociale huur is gerealiseerd, 11 % sociale koop, 16 % middenhuur en middenkoopwoningen en maar liefst 62 % vrije sector huizen.
Over de periode 2022-2030 (allemaal plannen die zijn goedgekeurd en zullen worden gerealiseerd en waarvoor de motie gold dat er minimaal 30% sociaal bij zou moeten zijn) komt hij uit op een aandeel van sociale huur van 13% en 14% sociale koop, 0 % midden huur, 21% middenkoop en de rest, 53%, dure vrije sector.
Als oorzaak van het stelselmatig achterblijven van sociale woningbouw en middenhuur woningen vermoedt de PvdA dat het college niet samenwerkt met de woningcorporatie Kennemerwonen, maar in zee gaat met projectontwikkelaars. Het college wil het streefpercentage van 30% niet afdwingen bij commerciele projectontwikkelaars. Als er wel sociale huur percentages worden afgesproken dreigt bovendien het gevaar dat de verhuurders vrij snel de huren verhogen (zeker als de huurder wisselt) zodat de aanvankelijk goedkope woningen alsnog te duur worden. Dan is sprake van nep-sociale uur.
Inmiddels is sprake van een behoorlijke scheefgroei. De inkomensopbouw in de bevolking in Castricum is zodanig dat er vooral behoefte is aan sociale woningbouw en midden huur en midden koop. Maar die groepen worden onvoldoende bediend. De overmaat aan bouw van dure villa’s maakt dat daar nu een overschot aan is.
Aad Nijmeijer presenteerde het onderzoek 12 mei tijdens een raadsinformatieavond. Zijn conclusies vatte hij op het einde samen:
- In 2022 worden geen sociale huurwoningen opgeleverd
- De doelstelling van 30% sociale huur- en koopwoningen wordt vanaf 2014 niet gehaald
- Het aantal woningen voor de middeninkomens is met 21% veel lager dan de 35% doelstelling die is gesteld. Tevens worden er geen huurwoningen in het middensegment gerealiseerd.
- De gemeente voldoet met het huidige bouwprogramma niet aan de gestelde doelen in de regionale woonvisie en de motie van VVD en Groen Links over sociale huur van 23 december 2021.
- Ondanks de Woonvisie 2020 – 2025 is het contigent huurwoningen op Dijk en Duin teruggebracht van 75 naar 48.
- Doorstroming van huurders uit sociale woningen naar woningen uit de midencategorie wordt geblokkeerd door het grote contigent dure woningen in de vrije koopsector.
- Er is geen alternatief voor doorstroming van ouderen die kleiner en gelijkvloers willen gaan wonen .
- Voor starters op de woningmarkt is er te weinig aanbod in betaalbare woningen.
- De gemeente realiseerde 114 flexwoningen voor tijdelijke verhuur. Voor de bewoners van die tijdelijke flexwoningen is geen vervangende woning over twee jaar. Daarbovenop komt er nieuwe instroom van vluchtelingen en statushouders waarvoor ook geen woningen beschikbaar zijn.
- In project Zandzoom eerste fase was oorspronkelijk afgesproken dat er 40% sociaal zou komen, 30 % middenhuur en 30% duur. Later werd dit veranderd naar 30% sociaal, 35% midden en 35% duur.
- In de verdere planontwikkeling Zandzoom staat geen enkele sociale huurwoning gepland en is Kennemer Wonen geen partij meer.
- Waar nog wel sociale huur en sociale koop is gepland, worden die woningen piepklein. Als voorbeeld kunnen gelden de 10 studio’s in project Romeo van nog geen 50m2.
- Sociale huurwoningen door projectontwikkelaars kunnen uit de sociale huurgrens lopen. Het betekent dat deze nep-sociale huur woningen geen toevoeging zijn aan het contingent sociale huurwoningen in de gemeente.
- Het college stelt dat het de 30% sociale woningbouw wel haalt en baseert zich op voorlopige plannen zoals opgenomen in plancapaciteit. In deze online opgave worden wijzigingen in de uiteindelijke uitgevoerde plannen niet meegenomen en worden sowieso niet alle plannen meegerekend. Plancapaciteit geeft daarom een
- Door de marktontwikkeling worden betaalbare en sociale koopwoningen in nieuwbouwprojecten binnen korte tijd met grote winsten doorverkocht. Er is dus niet alleen sprake van nep sociale huur, maar ook van snelle speculatie met goedkope koopwoningen.
Klik hier om het volledige onderzoek van Aad Nijmeijer te lezen.
